大宮・浦和 テナントナビBlog

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市場動向

オフィス物件の稼働率は良いようです。

しかし、現場からすると地域格差が大きいと感じます。

(以下、YAHOOニュースからの引用)

■賃貸オフィス市場

 賃貸市場は、基本的に不動産価格に遅行するものの、その中でも比較的先行的な指標を見ることができる。特に、オフィス市場は、賃貸市場の中で最も整備の進んだデータが豊富な市場で、不動産投資の多様化が進むなか、依然として機関投資家の主な投資対象市場となっている。オフィス市場では、指数が未整備で取引価格との比較はできないもののオフィス稼働率の先行性が際立つ。

 一般に、需給が改善してオフィス稼働率が高まるにつれ、強気に転じたビルオーナーが募集賃料を引き上げ、一方、需給が緩んで稼働率が低下した際は、テナント確保のために募集賃料を引き下げる。取引価格に対する先行性は確認できないものの、賃貸市場で最もサイクル周期の早いデータとして、オフィス稼働率の重要性は高い。現在、オフィス稼働率は、大幅上昇した後にやや上昇ペースを鈍化させている。今後、頭打ちとなる可能性には注意が必要である。

 その他では、新築ビル募集賃料(*6)やAクラスビル成約賃料が、平均オフィス募集賃料や鑑定評価額に先行している。特に、新築ビル募集賃料は、2008年初や14年上期に賃料下落に転じたタイミングの早さから、Aクラスビル成約賃料よりも先行性が強いとみられる。

 新築ビルをめぐっては、賃貸オフィス需給の逼迫が見込まれる際、竣工以前に入居予約が進む。そのため、残りの限られた空室スペースでは高い募集賃料が設定される。一方、需給見通しに余裕がありテナント企業が急がない場合、新築ビルは大きな空室を抱えて竣工し、テナント確保に向けて募集賃料を引き下げる。このように、新築ビルでは、今後の需給見通しが募集賃料の変化として表れ易い。

 加えて、賃料の上昇期には、収益見通しが楽観的になるにつれて、オフィスビルの開発が都心の好立地に止まらず、周辺部にまで広がる傾向がある。そのため、サイクルのピークに竣工する物件は、それ以前の竣工物件に比べて立地条件が劣り、新築ビル募集賃料の低下を招くとも考えられる。

 新築ビル募集賃料やAクラスビル成約賃料も、やはりオフィス取引価格の先行指標といえるかは明らかではない。ただし、新築ビル募集賃料が、既に2014年から下落傾向となっている点には、十分に注意しておきたい。

引用元⇒http://newsbiz.yahoo.co.jp/detail?a=20150828-00000020-zuuonline-nb

更新日時 : 2015年09月12日 | この記事へのリンク : 

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